Посоветуйте, пожалуйста, как разъехаться

Всем доброго времени суток!

Хотел спросить совета в сложившейся ситуации:
Имеется 3-комнатная квартира, общ. Площадь 66,7 м2. В квартире три доли, по 1/3 у меня, матери и сводной сестры. Мама живет с отцом в другой двушке, записанной на отца. Здесь в трёшке живем сестра и я со своей семьей (жена и дочь).

Задача состоит в том, как нам разъехаться и/или разменяться.
Мама предлагает следующее –
купить сестре однушку, соотв. мама и сестра отписывают доли в трешке на нас и вся трешка становится наша. Затем после смерти родителей сестра переезжает в отцовскую двушку(!), а наша дочь в её однушку, а мы так и живем в трешке.
Нас с женой этот вариант не устраивает. Объективно купить новую трешку в жизни нам не удастся (это более 10 млн. руб. ), мы готовы выкупить и сделать хороший ремонт в этой. Но и мать можно понять, она хочет разделить поровну нажитое между своими детьми и двушку отца тоже, ведь она тоже в ней жила и вкладывала в неё 30 лет. К сестре, к слову, я вполне лояльно отношусь, это она выступает инициатором разъезда с позицией «Я не хочу быть членом вашей семьи».

Поэтому вот что предлагаю я:
Вызвать оценщика, оценить трёшку. Найти агента, купить сестре однушку по цене, эквивалентной 1.5 долей (если мать разделит свою долю между детьми). Если да, то брать ли на себя ипотеку, или на сестру? Батину двушку даже не трогать, это его дело и бог его знает, кому это всё там достанется. Естественно, все расходы пополам с сестрой и все наши договоренности нотариально заверить (нет устным договорам).

Подскажите, пожалуйста, какие есть варианты в этой ситуации? Как еще можно решить этот вопрос?