Риэлтерское агентство: как организовать бизнес?
Риэлтор заработает столько, сколько ему позволяют его навыки общения, способность убеждать, знания в области недвижимости. Предприниматель, решивший организовать собственное риэлтерское агентство, обязан как минимум иметь опыт работы в такой фирме, например в качестве рядового агента, дабы иметь опыт продаж недвижимости.
В наше время конкуренция в сфере торговли недвижимостью просто колоссальная. Постоянно появляются новые риэлтерские агентства. Объясняется ситуация высокой рентабельностью бизнеса, низким финансовым порогом вхождения, не высокими оперативными расходами. С другой стороны бизнес это довольно не простой, требующий отличного знания реалий местного рынка жилой, коммерческой недвижимости, рынка земли, недвижимости промышленного назначения. Именно потому многие агентства недвижимости, не проработав и года, закрываются. Начинающей фирме весьма не просто укорениться в данной сфере бизнеса, конкурировать с более именитыми, крупными риэлтерскими предприятиями, работающими по 10-15 лет.
Нередки случаи, когда небольшие агентства недвижимости просто не достаточно точно рассчитали свои, так сказать финансовые возможности. Именно поэтому они экономят на рекламе, без которой данная деятельность практически не имеет шансов на успех. Предприятия дают небольшие рекламные модули в местных бесплатных газетах, прибегают к расклейке. На рекламу агентство недвижимости должно не скупиться, ведь иначе как ему искать клиентов на свои посреднические услуги, формировать базу недвижимости на продажу.
Стоит означить, что торговля недвижимостью – это не только продажа клиентам информации об выставленных на продажу объектах недвижимости, но и организация просмотра объекта, сбор, оформление документации, прочие консультационные услуги. Не редко ректорские фирмы берут на себя контроль взаиморасчетов между продавцом и покупателем объекта недвижимости, являются гарантом юридической частоты сделки купли-продажи.
Начинается же создание риэлтерского агентства с грамотного подбора персонала, то есть формирования штата. Речь идет о менеджерах, функция которых – координация, контроль работы агентов и агентах, в обязанности которых входить работа с конкретными сделками, поиск клиентов, организация сделок. Менеджеры курируются все проводимые штатными агентами сделки. Зарплата агента – это процент от проведенных тем сделок, речь идет о 50% от денег, которые тот заработал компании. Иногда риэлтерские предприятия платят своим сотрудникам оклад, плюс, естественно, процент от его продаж. Работающие вне офиса самостоятельные риэлторы получают более высокий процент от сделки, например 75-90%. Такие сотрудники, как бухгалтер, директор получают заработную плату в зависимости от протяженности их рабочего дня, финансовых показателей агентства, то есть прибыли (600-1200 долларов).
На данное время оформить риэлтерское предприятие юридически не составляет труда, нет необходимости брать лицензии, проходить процесс сертификации и так далее. Предприниматель просто регистрирует юридическое лицо, выбрав оптимальную для него форму собственности, например ИЧП, ООО или же ЗАО.
Теперь относительно материальной базы, необходимой для ведения торговли недвижимостью. Предпринимателю понадобится помещение под офис, оргтехника, мебель для его комплектации (где-то 2000—3500 долларов). В целом размер капиталовложений зависит от конкретных потребностей, амбиций организатора бизнеса на торговле недвижимостью. Желательно, чтобы офис риэлтерского агентства располагался поближе к метро, вокзалу, рынку, крупному торговому центру. Важно, чтобы он находился в как говориться, людном, проходном месте. Арендная плата за метр квадратный площади под офис составляет 70-180 долларов, причем нередко коммунальные платежи входят в арендную плату. Преимуществом офисной площади, находящейся в собственности владельца риэлтерского предприятия, является возможность рекламировать адрес фирмы без опасений. Арендодатель может повысить арендную плату, решить продать помещение, использовать его под свои какие-то нужды. В результате чего «раскрученный адрес» прядется менять, переносить бизнес в другое место. Собственное офисное помещение существенно снижает риск потери данного основанного на посредничестве бизнеса.
Как известно без рекламы не может обойтись ни какое агентство недвижимости. Естественно, каких-то клиентов организатор риэлтерской фирмы может привести из числа, так сказать старых клиентов, наработанных им в годы его трудовой деятельности в таких же, на текущее время конкурирующих риэлторских компаниях. Все же сарафанное радио не сможет обеспечить нормальный поток клиентов, придется прибегнуть к рекламе в прессе (посвященные недвижимости издания), интернет сети (специализированные онлайн ресурсы), расклейке и так далее. Весьма кстати будет создать интерактивное представительство риэлтерского агентства, тогда можно рассчитывать на клиентов из других регионов государства, иностранцев.
Основные услуги, на которых специализируются риэлтерские агентства информационная поддержка в процессе поиска объекта недвижимости под продажу, аренду. Фирма так же работает по обратной схеме, то есть в качестве клиента может выступать хозяин недвижимости. Агентства берут на себя поиск покупателя или арендатора на объекты коммерческой, жилой недвижимости, земельные участки, объекты промышленного назначения. Формирует доходы агентство недвижимости за счет комиссионных, которые оно получает с каждой проходящей через него операции с недвижимостью (аренда, купля-продажа, обмен). Процент от сделки купли-продажи варьируется в пределах 3-9% от стоимости операции, причем, чем больше стоимость сделки, тем меньше процент риэлтерского предприятия.
Сделки по аренде менее доходны для агентства недвижимости, более трудоемки, там фигурируют меньшие суммы, потому комиссия агентства обычно не менее 50% от месячной стоимости аренды. С другой стороны такие сделки проходят более регулярно, особенно если речь о столице, другом крупном городе-миллионере. Некоторые агентства недвижимости практикуют фиксированную плату за свои услуги, например тысяча долларов, если размер сделки продажи или аренды невысок.
Многие риэлтерские агентства стараются работать в каком-то одном направлении, например нише торговли городской жилой недвижимостью, коммерческой недвижимость, работают в сфере торговли элитной загородной недвижимость, земельными участками под застройку, иностранной недвижимостью. Выбирая направление, стоит брать во внимание собственные знания рынка, например того же сегмента городской коммерческой недвижимости, как утверждают владельцы известных риэлторских предприятий страны.
Агентства недвижимости реализуют дополнительные услуги, которые им приносят дополнительный доход, положительно действуют на их имидж. Речь идет о юридических консультациях, организации безопасных для покупателя и продавца объекта недвижимости (арендатора и арендодателя, если речь о сделке аренды) взаиморасчетов. Агентства недвижимости нередко оказывают содействие в таких вопросах, как согласование перепланировки объектов недвижимости. Содействуют в процессе перевода объектов жилой недвижимости в нежилой фонд, содействуют при легализации незаконно возведенных объектов недвижимости (частные дома, здания промышленного, хозяйственного назначения и так далее).
Открыть полноценное риэлтерское агентство предприниматель может, если имеет в наличие как минимум 20 тысяч долларов. Рентабельность агентства недвижимости может быть и 200%, и 400%, если это хорошо раскрученное предприятие, имеющее безупречную репутацию, штат опытных и активных агентов. На уровень прибыли риэлтерской фирмы влияет ассортимент реализуемых ею услуг, то, насколько грамотно организатор бизнеса выбрал специализацию предприятия, условия предоставления услуг.