Риски при покупке квартиры
Покупка квартиры – стресс практически для каждого человека. Это связано с тем, что приобретение недвижимости всегда было областью высоких рисков – после передачи денег квартира может не перейти в собственность, могут обнаружиться притязания третьих лиц и т.д. Сейчас эти риски стараются минимизировать – чаще всего расчет осуществляется с помощью банковской ячейки или специального счета, а в договорах прописывается максимальная информация о правах и ответственности лиц.
Однако все равно остается ряд моментов, которые стоит учитывать при покупке квартиры. Остановимся на них подробнее:
1. История квартиры
Первое, на что стоит обратить внимание – история квартиры. Это касается рынка вторичного жилья, так как в новостройках покупатель не рискует столкнуться с претензиями третьих лиц. Больше всего проблем возникает в двух случаях:
- квартира получена по наследству;
- квартира была приватизирована.
В первом случае проверьте документы, на основании которых происходило наследование. Роль играет состав семьи и наличие лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве – вы должны быть уверены, что не объявится наследник, который заявит свои притязания на квартиру.
Распространенный на практике случай – когда умирает один из супругов и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как ½ доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу.
Что касается приватизированной квартиры, то стоит запросить архивную справку, по которой будет видно, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации. Ваша задача – убедиться, что нет лиц, которые имеют право проживания в квартире. Обременение может быть также, если квартира приобреталась по договору дарения или ренты.
2. Коммунальные платежи
Наличие задолженности за коммунальные платежи не является основанием для отказа в государственной регистрации сделки. Поэтому именно от вас зависит, оплатит ли продавец все свои долги – если вы не потребуете квитанции и выписку с лицевого счета, то вам могут их и не предоставить. Это касается и капитального ремонта – многие пренебрегают этим, а потом вынуждены оплачивать чужие долги.
Конечно, в этом случае вы имеете право обратиться с иском к продавцу. Но чтобы избежать проблем с коммунальными службами, вам все равно придется сначала заплатить, а уже потом надеяться на то, что удастся взыскать с продавца хоть какую-то сумму. На практике выиграть дело не сложно, но получить деньги по исполнительному листу удается не часто, поэтому стоит заранее проверить все документы об оплате.
3. Передача денег
Подавляющее большинство сделок в Москве и Санкт-Петербурге проводится с использованием банковских ячеек или специальных счетов, к которым продавец получает доступ после регистрации сделки. Но в регионах все еще можно встретить сделки с наличным расчетом.
«Стоит учитывать, что в данном случае вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег. Если регистрация не пройдет, то понадобится участие продавца для новой подачи документов, но на практике бывают случаи, когда люди отказываются идти в Росреестр после получения денег», - предупреждает специалист в сфере недвижимости Заур Алиев.
Выходом из такой ситуации может стать обращение в суд с заявлением о принудительной регистрации перехода права собственности – для этого у вас должен быть подписанный обеими сторонами договор, а также расписка, подтверждающая получение продавцом денег. Однако намного проще заранее позаботиться о своих средствах и арендовать банковскую ячейку – в этом случае продавец получит доступ к средствам только после того, как квартира уже станет вашей собственностью.