За новострой придется доплачивать: специфика новых налогов на недвижимость в России

Владельцам квартир в новостройках следует готовиться к повышению размера налога на недвижимость

Прецеденты «дорогих квитанций» уже имеются, а формальной причиной является кадастровая стоимость дома и земельного участка. Теоретически есть шанс через суд пересмотреть такую стоимость, но на практике суды не склонны к подобным решениям.

Юридические тонкости
Вместе с квартирой в новострое владелец получает участок земли под самим домом, а также территорию общего пользования. Т.е. формально речь идет о трех различных объектах недвижимости, каждый из которых попадает под налогообложение. В зависимости от принятой за основу кадастровой стоимости и площади территорий можно получать ежегодные налоговые квитанции на 5-10 тысяч рублей даже в далеко не самых дорогих и больших квартирах.

Утвержденный подход к определению кадастровой стоимости работает явно не в сторону покупателей жилья: рыночные механизмы ценообразования в данном сегменте отсутствуют, так что используют «приближенные» методики. На практике все выглядит следующим образом: оцениваемые территории рассматриваются так, как будто они не застроены, а отведены под строительство. Естественно, что выставляемая под жилую застройку земля в той же Москве стоит крайне дорого (застроенная оценивается в разы дешевле), а это формирует на бумаге весьма серьезную налогооблагаемую базу. И хотя для любого эксперта в сфере недвижимости очевидна абсурдность сравнения территорий действующего объекта и объекта под застройку, государственный аппарат продолжает стоять на своих постулатах.

На текущий момент в судах продолжает действовать стандартная схема признания указанной суммы налогов, пересмотры тарифов просто отклоняются. Без серьезного прецедента такие итоги судебных слушаний сохранятся, но для самого прецедента нет даже видимых зацепок.

Конкретика цифр
Ставки налога на недвижимость определяются на муниципальном уровне. Существует только одно ограничение: годовой размер налоговых начислений не может превышать 0,3% от оценки кадастровой стоимости. В Москве такая ставка установлена на уровне 0,1%, для земельного участка под домом и 0,025% для площадей, закрепленных в общей собственности. Последние, кстати, в абсолютном большинстве случаев входят в интервал 10-20 процентов от общей площади участка.

Что позволяют понять названные цифры? Во-первых, чем выше дом, тем меньше его жильцам придется платить ту часть налога, которая касается земельного участка. Во-вторых, даже в пределах одного административного района можно наткнуться на совершенно разные суммы налога из-за разницы в кадастровой стоимости, когда формально процентные начисления будут выглядеть одинаково. В-третьих, местные власти через установку самих налоговых начислений могут в значительной мере влиять на активность жилищного рынка в сегменте новостроев.

И все же в Европе проценты налогообложения выглядят более впечатляюще: вместо максимальной планки по России в 0,3% европейцам приходится платить в пределах 2%-3%. Правда, оценочная стоимость участка земли жилых районов в России тоже будет в несколько раз выше, чем в Европе.

Чего ждать владельцам недвижимости, девелоперам и местным властям?
Практически никто не сомневается, что такие налоговые новшества не смогут в значительной мере отразиться на спросе. Хотя нарекания, безусловно, станут слышны повсеместно: неожиданные затраты народ привычно воспримет с недовольством.

А вот девелоперы вполне способны еще и получить определенную выгоду от сложившейся ситуации: завышенную кадастровую стоимость есть возможность преподносить в качестве «утвержденной государством рыночной цены». Клиенту обрисуют ситуацию, когда он получит несколько больше, чем сам рассчитывал. И такая ставка на алчность с практически легальной формой обмана могут дать нужный эффект продавцам.

Все это делает новый налог особо интересным для властей: во-первых, в случае судебных споров по искам несогласных с завышением кадастровой оценки стоимости теперь удастся заручиться поддержкой девелоперов. Во-вторых, новые фискальные поступления будут стабильны и не отразятся негативом на активности строителей. В-третьих, появится реальный смысл вкладывать средства в социальную инфраструктуру: такая даст повод и дальше повышать базовую оценку стоимости земли, увеличивая абсолютную величину налогов.

Главный риск заключается в том, что для манипуляций и недобросовестной конкуренции остается слишком широкое поле: можно манипулировать кадастровыми оценками, ставкой налогообложения, условием проведения аукционов продажи перспективных участков под застройку. И здесь без качественного госконтроля можно получить фискальную вакханалию в кратчайшие сроки.



Комментарии


Статьи

Форум

О пенсионном возрасте. 17 Мая 2018 ... Все знают, что во власти РФ обсуждается тема повышения пенсионного возраста (до 60 лет у женщин и до 65 у мужчин), я уверен, что это касается абсолютно всех людей и знаю, что простые люди почти единогласно ...
Есть отличная квартира в Санкт-Петербурге. Поделитесь секретами при сдаче посуточно 6 Июня 2019 Я абсолютный новичок в сдаче. Хочу начать сдавать на лето 1шку. До центра 20 минут на метро. Как правильно разместить обьявления и где, чтобы его увидели туристы из других городов? Летом в наш город приезжает ...
Закрытие ипотеки ДО постановки объекта недвижимости на кадастровый учет 23 Мая 2018 Скажите, какие документы нужно потребовать от банка при закрытии ипотеки ДО постановки дома на кадастр. На данный момент то, что квартира приобретена с помощью ипотечных средств фигурирует только в ДДУ. В ...
Почему угловые квартиры стоят дешевле квартир, расположенных в середине дома? 20 Мая 2018 Первое, что приходит на ум, это продуваемость ветрами. Какие ещё факторы могут влиять на цену? ...
Коммунальный блюз 26 Февраля 2018 рассказываю со слов матери. Был будний день, естественно, была большая суматоха, все собирались на работу, вас в садик нужно было собрать, все бегали, суетились... И тут в какой-то момент сосед (тот самый ...
Обман в интернете. Будьте осторожны! 28 Февраля 2018 Хочу всех предупредить на счет сайта-мошенника, это ЦИАН. Не советую к ним обращаться. Я пытался сдать через них квартиру, даже внесла некоторую сумму, обещали мне, что все сделают быстро. Но в итоге начали ...