За новострой придется доплачивать: специфика новых налогов на недвижимость в России

Владельцам квартир в новостройках следует готовиться к повышению размера налога на недвижимость

Прецеденты «дорогих квитанций» уже имеются, а формальной причиной является кадастровая стоимость дома и земельного участка. Теоретически есть шанс через суд пересмотреть такую стоимость, но на практике суды не склонны к подобным решениям.

Юридические тонкости
Вместе с квартирой в новострое владелец получает участок земли под самим домом, а также территорию общего пользования. Т.е. формально речь идет о трех различных объектах недвижимости, каждый из которых попадает под налогообложение. В зависимости от принятой за основу кадастровой стоимости и площади территорий можно получать ежегодные налоговые квитанции на 5-10 тысяч рублей даже в далеко не самых дорогих и больших квартирах.

Утвержденный подход к определению кадастровой стоимости работает явно не в сторону покупателей жилья: рыночные механизмы ценообразования в данном сегменте отсутствуют, так что используют «приближенные» методики. На практике все выглядит следующим образом: оцениваемые территории рассматриваются так, как будто они не застроены, а отведены под строительство. Естественно, что выставляемая под жилую застройку земля в той же Москве стоит крайне дорого (застроенная оценивается в разы дешевле), а это формирует на бумаге весьма серьезную налогооблагаемую базу. И хотя для любого эксперта в сфере недвижимости очевидна абсурдность сравнения территорий действующего объекта и объекта под застройку, государственный аппарат продолжает стоять на своих постулатах.

На текущий момент в судах продолжает действовать стандартная схема признания указанной суммы налогов, пересмотры тарифов просто отклоняются. Без серьезного прецедента такие итоги судебных слушаний сохранятся, но для самого прецедента нет даже видимых зацепок.

Конкретика цифр
Ставки налога на недвижимость определяются на муниципальном уровне. Существует только одно ограничение: годовой размер налоговых начислений не может превышать 0,3% от оценки кадастровой стоимости. В Москве такая ставка установлена на уровне 0,1%, для земельного участка под домом и 0,025% для площадей, закрепленных в общей собственности. Последние, кстати, в абсолютном большинстве случаев входят в интервал 10-20 процентов от общей площади участка.

Что позволяют понять названные цифры? Во-первых, чем выше дом, тем меньше его жильцам придется платить ту часть налога, которая касается земельного участка. Во-вторых, даже в пределах одного административного района можно наткнуться на совершенно разные суммы налога из-за разницы в кадастровой стоимости, когда формально процентные начисления будут выглядеть одинаково. В-третьих, местные власти через установку самих налоговых начислений могут в значительной мере влиять на активность жилищного рынка в сегменте новостроев.

И все же в Европе проценты налогообложения выглядят более впечатляюще: вместо максимальной планки по России в 0,3% европейцам приходится платить в пределах 2%-3%. Правда, оценочная стоимость участка земли жилых районов в России тоже будет в несколько раз выше, чем в Европе.

Чего ждать владельцам недвижимости, девелоперам и местным властям?
Практически никто не сомневается, что такие налоговые новшества не смогут в значительной мере отразиться на спросе. Хотя нарекания, безусловно, станут слышны повсеместно: неожиданные затраты народ привычно воспримет с недовольством.

А вот девелоперы вполне способны еще и получить определенную выгоду от сложившейся ситуации: завышенную кадастровую стоимость есть возможность преподносить в качестве «утвержденной государством рыночной цены». Клиенту обрисуют ситуацию, когда он получит несколько больше, чем сам рассчитывал. И такая ставка на алчность с практически легальной формой обмана могут дать нужный эффект продавцам.

Все это делает новый налог особо интересным для властей: во-первых, в случае судебных споров по искам несогласных с завышением кадастровой оценки стоимости теперь удастся заручиться поддержкой девелоперов. Во-вторых, новые фискальные поступления будут стабильны и не отразятся негативом на активности строителей. В-третьих, появится реальный смысл вкладывать средства в социальную инфраструктуру: такая даст повод и дальше повышать базовую оценку стоимости земли, увеличивая абсолютную величину налогов.

Главный риск заключается в том, что для манипуляций и недобросовестной конкуренции остается слишком широкое поле: можно манипулировать кадастровыми оценками, ставкой налогообложения, условием проведения аукционов продажи перспективных участков под застройку. И здесь без качественного госконтроля можно получить фискальную вакханалию в кратчайшие сроки.



Комментарии

Статьи

Что-то с этим домом не так 22 Ноября 2017 Что-то с этим домом не так
Недвижимость на Кипре 15 Августа 2018 Недвижимость на Кипре
Преимущества загородного дома 3 Октября 2017 Преимущества  загородного дома
15 ошибок при съёме квартиры 12 Октября 2017 Никто не застрахован от ошибок. Пострадавшие от мошенничества при аренде квартир - люди неглупые, но не подкованные юридически. Чего же они не знают?
Как не быть обманутым при покупке квартиры в недостроенном доме 17 Августа 2018 Как не быть обманутым при покупке квартиры в недостроенном доме
Как сделать ремонт квартиры дешево и со вкусом 15 Августа 2018 Как сделать ремонт квартиры дешево и со вкусом

Форум

Информация из МВД 6 Июля 2019 Покупаешь или продаёшь недвижку - будь внимателен. Наверное, уже многие обратили внимание, что в России сложились "профессиональные" ОПГ в сфере недвижимости. Их стало столь много, что они даже начали ...
Почему такие непонимающие? 20 Октября 2018 Не понимаю одного момента: объективно я неплохой друг. И с пьянок молча забирал, и денег одалживал, и с работой помогал, и крышу обеспечивал — всегда оказывал любую помощь безвозмездно тем, кого считал ...
Мотобур 5 Июля 2019 Может кто подскажет, где купить хороший мотобур?) Интересует только опробованная техника, потому что так мы и сами в интернете смотрели да в магазинах. Консультанты толком ничего не рассказывают - так, ...
Вот и сдавай военным 31 Мая 2018 У родителей знакомая сдавала квартиру двоим военнослужащим, молодым пацанам. Тоже не проверяла их вообще, думала, что раз военные - значит аккуратные. Они жили долго, примерно два года. Потом внезапно ...
Эксклюзивные офисные ароматы 20 Октября 2018 Появилась в нашем маленьком коллективе новая сотрудница, уже к обеду мы заметили, что от нее исходит довольно-таки неприятный запах немытого тела, ну прям на все помещение противный запах, и воняло уже ...
Неадекватные соседи. 27 Февраля 2018 Соседи в квартире напротив установили в подъезде железную дверь (тамбур). Мы в этот момент не жили . Потом соседка родила двойняшек и началось. Все четыре стены по периметру тамбура завешаны полками, колясками, ...