Стремительное развитие ипотеки в России: риски, преимущества и перспективы

Прирост количества сделок составил 36%, а прирост кредитной массы – 44%. Ежемесячный прирост остается постоянным и весьма впечатляющим: если в январе на жилищные кредиты приходилось менее 80 млрд рублей, то уже в мае сумма была свыше 627 миллиардов.

Плохой рубль – хорошая ипотека.
Одна из ключевых причин активизации ипотеки – это ослабление позиций рубля и ожидание от экономики только плохого. Впервые с момента мирового кризиса российский банковский сектор столкнулся с чистым оттоком капитала. Депозитные ставки российских банков и дальше останутся на относительно низком уровне, поэтому перекрыть прирост кредитования вкладами населения вряд ли удастся. Кроме того, люди стали меньше доверять банкам на фоне «охоты за лицензиями» со стороны ЦБ РФ.

Вводимые против России санкции оказывают влияние на ипотечное кредитование не прямо, а через ухудшение перспектив национальной валюты: традиционно россияне воспринимают недвижимость в качестве надежного средства хранения, которому не особо страшны даже серьезные потрясения.

Вера в неизбежность девальвации отражается на готовности брать кредиты: многие рассчитывают, что возвратят банкам уже «подешевевшие» рубли, получив дополнительную выгоду. Когда в 2008 году начинался кризис, нечто подобное тоже наблюдалось, однако тогда население выбрало проедание, а не инвестирование, как сейчас.

В Центробанке и МЭР считают, что индекс цен будет ограничен в этом году 7,6%, но профильные ведомства всегда старались «подогнать» отчетность под нужные цифры. И падение рубля выглядит неминуемым, что оправдает ожидания берущих кредиты.

Развитие ипотеки в России скоро пойдет на спад.
Когда в марте ЦБ РФ перешел на политику поднятия ставки рефинансирования, то подобный шаг сразу и официально получил статус временного. Но вместо снижения данной ставки ведомство Эльвиры Набиуллиной довело ее до 8%. Теперь вопрос повышения ставки банковского кредитования – это вопрос очень короткого времени.

На текущий момент можно четко сформулировать факторы давления на процент по ипотечному кредитованию, поясняющий грядущее удорожание кредита (и снижение активности кредитования):

— Чистый отток капитала у банков возрос, что свидетельствует о диспропорции процентных ставок в сторону занижения. Банкиры имеют желание и возможность поднять стоимость кредитных услуг;

— Рост ставки рефинансирования поднял стоимость межбанковского кредита, пусть и не произошло мгновенного повышения ставок коммерческих банков;

— Доля рисковых кредитов в портфелях банкиров растет, что требует включения компенсационного механизма. А этот механизм по большей мере представляет собой именно более высокие проценты по выдаваемым кредитам;

— Ряд мер ЦБ РФ «подсушил» банковский сектор, а результаты проявляются постепенно и до сих пор;

В январе ипотечные кредиты в России подешевели в годовом выражении на 0,6%, составив в среднем 12,2% годовых. До конца года можно ожидать поднятия среднего значения на 1,5-2%. И это – совсем не граничное значение. Кроме того, банкиры все меньше готовы идти на долгосрочные проекты, в то время как потребитель на сроки возврата обращает внимание большее, чем на процентные выплаты.

Что получит страна от активизировавшегося жилищного кредитования?
Инвестиции в строительство актуальны всегда и для любой страны, но для России с ее современным состоянием экономики и набором болезненных санкций ипотека вообще выглядит реальным спасением. Оживление строительства и смежных сегментов, увеличение задействования рабочих внутри страны, высокий показатель использования внутренних ресурсов (в первую очередь – трудовых), а не импортных – все это единое безусловное преимущество.

И все же любое явление имеет свою обратную сторону, невзирая на все возможные плюсы. В росте проектов жилищного строительства из минусов преобладают риски и потенциальные угрозы.

Во-первых, если данный сектор будет сиюминутно «перегрет», а строители по ходу столкнутся с ухудшением условий уже для них, то масштаб обвала переплюнет масштабы сегодняшнего роста ипотеки. А для девелоперов действительно становится все тяжелее день ото дня: банки ужесточили условия для них ранее, но падение рубля и меры ЦБ РФ такое ужесточение усилят.

Во-вторых, без государственного контроля сложно будет избежать серьезных мошеннических схем, что может выступить детонатором недоверия для «контролируемой пирамиды» ипотеки. Но контроль не должен мешать нормальному развитию рыночных отношений, ведь необдуманный и грубый контроль вместо нужного результата принесет аналогичные разрушения, но еще быстрее.

В-третьих, уже сейчас российская ипотека имеет признаки «пузыря». Но процесс слишком пущен на самотек, чтобы можно было оперативно проанализировать все происходящее здесь. Пока достаточно отметить лишь тот факт, что кредиты на строительство жилья выдаются активнее, чем ведется само строительство. Очень опасный сигнал, между прочим.

В-четвертых, стратегически важное кредитование долгосрочных проектов ложится на плечи госбанков, а также на АИЖК, который может быть расформирован или перепрофилирован. У госбанков страны времена не самые лучшие: еще не решен вопрос финансирования дорогих олимпийских объектов для Сочи (вопрос упирается в механизм списания и компенсации потерь), а на пороге – санкции Запада. Не удержат госбанки ношу долгосрочной ипотеки – рынок обвалится.

В-пятых, спад ВВП страны совсем не способствует росту строительной активности в скором будущем. А стагнация для России уже стала некой константой последнего времени.

Дополнительный оптимизм.
И все же некоторые позитивные моменты указывают на то, что запас прочности у ипотечного кредитования в России сохранится даже в случае непредвиденных проблем. На фоне быстро возрастающего объема кредитов просроченная задолженность по ипотеке сокращается. И если кредитная масса на 44% выросла, то просрочка с 42 миллиардов рублей снизилась до 40.

Одновременно Центробанк внимательно следит именно за портфелем «плохих кредитов», что дает шанс верить в возможность предусмотреть появление опасного «пузыря» до того, как он достигнет критического уровня.

Ну и, в конце концов, правительство осознает: рост в жилищном строительстве – это настоящая соломинка утопающей экономики. Если всецело не поддержать данное направление, то значительных внутренних ресурсов для удержания на плаву экономики уже не останется.